今年以來，鄭州、沈陽、蘭州、寧德等城市明確不再實施新建商品住房銷售價格指導，即取消銷售限價。多地取消新建商品住房的銷售價格指導政策，意味著開發企業自主定價的空間更大，房地產市場將逐步走向高度市場化，這將如何影響房地產市場以及購房者?本期地產周刊聚焦樓市取消指導價，促進市場平穩健康發展。

近日，甘肅的天水、白銀相繼發布通知，取消對新建商品住房價格備案，促進房地產市場平穩健康發展。天水方面同時表示，“銷售價格由開發企業按照市場銷售情況適時調整”。除了甘肅的天水、白銀之外，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等多個城市也宣布，不再實施新建商品房銷售價格指導，即取消銷售限價。此外，陽江、珠海、蕪湖等多個城市優化了限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。事實上，在新建商品住房的限價政策調整之前，二手房的限價政策已經開始調整。

新房和二手房的限價政策是在房地產過熱時期推出的，最早可以追溯到2010年，當時的限價政策主要限制的是新房備案價過高，被稱為“限漲令”。由于新房和二手房之間存在聯動效應，新房限價后，如果二手房價格遠高于新房，可能會造成市場預期的混亂，導致投機行為增多。隨后，各地政府開始對二手房實施“限漲令”，穩定市場預期，避免市場過熱。

此輪房地產調整讓一些地方面臨房地產行業下行的壓力，限價政策開始由此前限制房價過快上漲轉向限制房價過快下跌。2021年8月，湖南岳陽成為第一個祭出“限跌令”的城市，規定商品房銷售的實際成交價格不得低于備案價格的85%。隨后，包括江蘇江陰、唐山、沈陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等城市也發布了類似的“限跌令”政策。

應該說，新房和二手房的限價政策對穩定房地產市場起到了一定的積極作用。限價政策抑制了房地產市場的投機炒作，遏制了房價的過快上漲或下跌，有助于防范金融風險。不過，需要指出的是，限價政策在短期內可能對抑制房價的過快上漲或下跌有一定的效果，但長期來看可能會影響市場機制發揮積極作用，扭曲市場的供需關系，導致房價信號失真，影響購房者的預期，干擾房企的正常銷售。特別是在房地產市場的下行階段，“限跌令”限制了房企通過降價促銷來回籠資金，加大資金鏈緊張房企的財務風險，進一步加劇房地產市場的流動性危機，影響房地產市場平穩健康發展。

目前，一些地方取消“限跌令”可以讓房企根據市場狀況自主調整房價，通過降價促銷快速回籠資金，緩解資金壓力，從而增加市場的流動性。對于房企來說，取消“限跌令”意味著更大的自主權和更少的政策約束，有助于提振房企的信心，促進其根據市場變化靈活調整經營策略。不過，需要注意的是，雖然取消“限跌令”可以給房地產市場帶來一些積極影響，但也可能伴隨著一定的風險，如房價短期內的大幅波動可能會影響市場穩定。因此，地方政府還需根據自身的房地產市場狀況，優化調整限價政策，保障房地產市場平穩健康發展。

隨著我國不斷完善“市場+保障”的住房供應體系，政府將加大保障性住房的建設，以保障中低收入群眾的住房需求。同時，市場機制將在滿足居民多樣化住房需求中發揮更大作用，讓商品房回歸市場，通過商品房市場來滿足不同收入層次人群的個性化住房需求。房地產限價等行政手段有望逐步退出市場，代之以市場化、法治化的長效機制。