2024年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，新房銷售表現(xiàn)不佳，二手房“以價(jià)換量”特征明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍面臨下行壓力。

為穩(wěn)定市場(chǎng)，房地產(chǎn)政策持續(xù)推出，穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)成為上半年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。在需求端，放松限購(gòu)，支持住房“以舊換新”，降低首付比例和房貸利率，將購(gòu)房與生育政策、落戶政策相結(jié)合等“一攬子”政策相繼出臺(tái);在供給端，合理控制和優(yōu)化宅地供應(yīng)，推進(jìn)保交房，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量新房，妥善處置、盤(pán)活存量土地等政策陸續(xù)出臺(tái)。

政策效果逐漸釋放，6月樓市成交有所改善，但房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的基本面并未扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)。下半年，房地產(chǎn)政策有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，各地去庫(kù)存舉措或加快落實(shí)。

230余城出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策450余次

4月30日，中共中央政治局會(huì)議首次提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施;5月17日，央行發(fā)布多項(xiàng)房貸新政，下調(diào)首付比例和公積金貸款利率，取消全國(guó)層面房貸利率下限、推出保障性住房再貸款，同日自然資源部明確準(zhǔn)備出臺(tái)處置閑置、盤(pán)活存量土地政策措施;6月7日，國(guó)常會(huì)提出要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見(jiàn)效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。

上半年中央、各部門(mén)多次部署房地產(chǎn)工作，進(jìn)一步明確政策調(diào)整方向的同時(shí)，釋放更加積極的市場(chǎng)信號(hào)，提振市場(chǎng)預(yù)期。

隨著政策調(diào)整窗口進(jìn)一步打開(kāi)，地方政策調(diào)整的步伐加快。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截止到6月26日，各地出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策451次，覆蓋230余個(gè)城市;其中，新一線城市擔(dān)當(dāng)調(diào)控主力，政策優(yōu)化調(diào)整超90次。從政策內(nèi)容來(lái)看，包括放松限購(gòu)限貸、支持住房“以舊換新”、優(yōu)化公積金貸款政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

“517”央行房貸政策出臺(tái)之后，各地加快落地房貸新政步伐。前述機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，取消房貸利率下限、降低首付比例的省份已超過(guò)20個(gè)，首付比例進(jìn)入“15%時(shí)代”。北上廣深四個(gè)一線城市全部跟進(jìn)，其中廣州房貸政策相對(duì)更寬松，北京、上海和深圳首套房首付比例低至20%、廣州最低15%，北京、上海和深圳首套房貸利率調(diào)整為不低于5年期以上LPR-45BP，廣州則取消了房貸利率下限。

今年上半年，重點(diǎn)城市限購(gòu)頻次調(diào)整明顯高于以往。諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年約有53個(gè)城市調(diào)整限購(gòu)政策約155次。一線城市限購(gòu)政策調(diào)整主要集中在優(yōu)化非核心區(qū)域限購(gòu)、支持多子女家庭購(gòu)房、降低購(gòu)房社保或個(gè)稅年限要求等，除了廣州取消120平方米以上限購(gòu)?fù)猓本⑸虾：蜕钲诤诵膮^(qū)域限購(gòu)仍較嚴(yán)格。目前，除了天津和海南之外，其余城市均已退出限購(gòu)。此外，優(yōu)化公積金政策及購(gòu)房補(bǔ)貼仍是高頻政策，占上半年總調(diào)控?cái)?shù)量的近6成。

住房“以舊換新”成為上半年各地政策調(diào)控?zé)狳c(diǎn)。中指研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，截至6月25日，已有超85城推出住房“以舊換新”措施，包括“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。另外，今年上半年，特大城市開(kāi)始將支持購(gòu)房與落戶政策相結(jié)合，5月以來(lái)，武漢、杭州、沈陽(yáng)、南京、佛山等城市發(fā)文支持買(mǎi)房落戶。

各地需求端支持政策如雨后春筍般涌現(xiàn)，供給端政策也不斷優(yōu)化調(diào)整。土地是新房供應(yīng)的源頭，今年4月，自然資源部提出要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，限制甚至?xí)和?kù)存量較大城市宅地供應(yīng)，各地供地規(guī)模整體縮減。與此同時(shí)，北京、上海、深圳、杭州、青島、福州等地對(duì)土拍政策進(jìn)行優(yōu)化，涉及突破甚至取消地價(jià)上限、放松“70/90”政策、優(yōu)化銷售限價(jià)等。另外，針對(duì)當(dāng)前盤(pán)活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問(wèn)題，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)研究出臺(tái)了18條政策措施。

上半年加力去庫(kù)存的政策取向凸顯。支持地方國(guó)企收購(gòu)已建好未出售新房成為各地力推的去庫(kù)存模式，為推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。6月20日，住建部明確，收購(gòu)存量房作保障房的范圍擴(kuò)圍至全國(guó)縣級(jí)以上城市。

核心城市限制性政策有待放開(kāi)

系列政策帶動(dòng)疊加房企年中業(yè)績(jī)沖刺，6月重點(diǎn)城市樓市成交有所改善。

克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，6月北京、上海、廣州和深圳商品住宅成交面積環(huán)比分別增加21%、66%、48%和38%，二手房成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)12%、38%、45%和4%。包括一線城市在內(nèi)，6月重點(diǎn)30城商品住宅整體成交面積環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比下降19%，成交面積創(chuàng)年內(nèi)單月新高。6月重點(diǎn)22城二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比增長(zhǎng)24%。

但縱觀上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程中。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，上半年重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約四成，成交規(guī)模處近年同期低位，市場(chǎng)活躍度偏弱。二手房表現(xiàn)好于新房，1~5月重點(diǎn)25城二手房銷售同比下降13%，6月同比或轉(zhuǎn)增，但二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征仍然明顯。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，每輪房地產(chǎn)政策放松，特別是購(gòu)房門(mén)檻降低后，都會(huì)釋放一部分剛性住房需求。可以看到，一線城市和熱點(diǎn)二線城市剛需群體較大，因此政策拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯;反之，在其他剛性需求相對(duì)較低的城市，政策刺激效果較弱。需要指出的是，在樓市預(yù)期未能根本扭轉(zhuǎn)的背景下，這類剛需釋放過(guò)程往往是脈沖性的，難以持續(xù)。

王青判斷，下半年房地產(chǎn)政策將延續(xù)漸進(jìn)優(yōu)化模式，不會(huì)大放大收。政策調(diào)整將主要考慮兩個(gè)因素，一是有效控制房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，重點(diǎn)是防范風(fēng)險(xiǎn)外溢;二是避免有可能引發(fā)后期房?jī)r(jià)大幅上漲的強(qiáng)刺激政策，特別是要避免將過(guò)多經(jīng)濟(jì)資源投入到房地產(chǎn)行業(yè)，掣肘經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，下半年房地產(chǎn)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫(kù)存相關(guān)舉措或?qū)⒓涌炻鋵?shí)。

曹晶晶進(jìn)一步對(duì)政策趨勢(shì)進(jìn)行分析，在需求端，放開(kāi)核心城市限制性政策仍是優(yōu)化的重要方向，預(yù)計(jì)一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策。各地降低房貸利率和交易稅費(fèi)等仍有空間，同時(shí)各地有望加大居民購(gòu)房補(bǔ)貼。另外參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結(jié)合“房票”政策，下半年或有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

在供給端，曹晶晶表示，一方面，合理控制以及優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)成為政策發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)政策將聚焦優(yōu)化土拍規(guī)則，取消限價(jià)政策、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等;另一方面，項(xiàng)目“白名單”政策將深入推進(jìn)。除此之外，各地收儲(chǔ)已建未售新房的節(jié)奏或加快，收回閑置存量土地、盤(pán)活存量土地的配套政策也有望加速落地。