“房貸利率從4.25%降到2.85%，月供從3300元降到了2800元。”

近日，鄭州小伙周民辦理了“商轉公”業務，房貸利率和月供均出現大幅下降。

所謂“商轉公”，即商業性住房貸款轉公積金住房貸款。2024年二季度，鄭州住房公積金管理中心宣布開展“商轉公”業務，允許符合條件的家庭申請辦理。

鄭州開展該業務的背景之一是新、舊房貸利差幅度持續擴大。5月17日，中國人民銀行(下稱“央行”)宣布取消全國房貸利率下限，各城市相繼取消或大幅下調房貸利率下限。

以鄭州為例，當地已取消首套和二套商業性住房貸款利率下限，目前首套房貸主流執行利率為LPR(貸款市場報價利率)-60BP ，即3.25%。而2022年5月之前的首套房貸利率為LPR+5BP，疊加LPR下調存在滯后效應，鄭州存量房貸與新發放房貸之間的利差高達100BP。

“商轉公”后，此前利率較高的存量房貸就能夠轉為利率較低的公積金貸款，節省家庭利息開支。當前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發放房貸平均利率3.45%。

除了鄭州，深圳、蘇州、福州、廈門、臺州、許昌等多個城市也宣布開辦“商轉公”業務。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前開展“商轉公”業務的城市已超30個。

《財經》統計發現，北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、南京等多個房地產熱點城市均未開辦“商轉公”業務。

其中，杭州、南京、廣州等多個城市在回復居民問詢時表示，當地公積金使用率較高，甚至存在資金缺口，暫時不具備開展“商轉公”業務的能力。

由此，存量房貸利率下調呼聲再起。

“商轉公”需要滿足的條件

從已經開辦“商轉公”業務城市的執行情況來看，“商轉公”申請人需要符合一些條件，適用范圍有一定限制。

以鄭州為例，辦理“商轉公”業務需滿足房屋已經取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》，商業貸款銀行同意提前結清商業貸款，房屋所有權人或共有權人連續、正常繳存公積金達六個月等要求。

此外，鄭州明確，組合貸款中的商業貸款不能轉為公積金貸款，商業貸款暫不能轉為公積金貸款與商業貸款的組合貸款。

從辦理流程來看，鄭州提供了兩種方式，一種是先還再貸，這意味著申請人需要自籌資金先結清商業住房貸款;另一種是公積金直還，但需要商業銀行配合。據《財經》了解，目前并非所有商業銀行都支持公積金直還。

“總的來看，‘商轉公’業務有助于降低存量房貸成本，尤其是在當前存量房貸利率再次下調的呼聲下，通過‘商轉公’減輕購房者還貸壓力。”嚴躍進表示。

同時，嚴躍進提醒，各地開展“商轉公”業務需要滿足一些基本條件，比如公積金的個貸率不會太高，公積金資金比較寬裕。

事實上，2023年以來，各地居民要求開展“商轉公”的呼聲不止，但有部分城市明確表示暫不開展房貸“商轉公”業務。

今年7月20日，南京住房公積金管理中心回應稱，南京公積金資金使用率仍在高位運行(100%以上)，所以南京目前不具備探索開展該項業務的條件。

近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費需求較為旺盛，公積金提取率較高(80%左右)，且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發放貸款的資金較為緊張。為緩解放貸資金緊張狀況，南京住房公積金管理中心分別于2015年、2020年兩次開辦“公轉商”貼息貸款業務。

對于部分城市出臺“商轉公”業務，南京住房公積金管理中心表示，“部分城市因貸款發放量下降，導致公積金使用率偏低，為提高公積金使用率探索開展了‘商轉公’業務，并設置了‘首貸首套’，或者貸款住房產權過戶在一定期限內(如兩年)等限制性條件。目前國家主管部門沒有制定并明確開展該項業務的政策依據和條件，屬于部分城市依據本市公積金歸集使用情況，開展的探索性業務，并非國家政策規定的法定業務。”

此外，北京、上海、廣州、杭州、西安、成都等房地產熱點城市均未推出“商轉公”業務，且多個城市在回復居民問詢時亦表示，主要原因是公積金資金使用率較高，甚至存在較大資金缺口，暫不具備開展此類業務能力。

在一線城市中，只有深圳開辦“商轉公”業務。

對此，今年5月，廣州住房公積金管理中心在回復居民問詢時表示，“目前國內開展‘商轉公’業務的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開展此項業務。深圳的開展具有其特殊性，深圳公積金貸款起步晚，沉淀資金較多，享受過公積金貸款的繳存人較少，其業務的開展具備條件。”

存量房貸利率會否下調

多地開辦房貸“商轉公”業務的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴大。

據野村中國首席經濟學家陸挺測算，對于2015年-2022年期間30萬億左右的存量房貸，存量房貸利率估計平均在5.2%左右。存量房貸利率平均下調73BP之后，估計目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。2024年一季度，新增房貸利率為3.95%，估計二季度末，新增房貸利率(包括首套+二套)3.5%左右。所以，估計目前存量房貸利率比新增房貸利率高100BP。

以北京為例，截至8月20日，北京最新首套房貸利率為3.4%(LPR-45BP)，而不少存量首套房貸利率為4.75%，新舊首套房貸利差達135BP。并且，當前北京二套房貸利率低至3.6%(LPR-25BP)，與存量首套房貸利差達115BP。

面對新舊房貸利率落差，不少存量房貸借款人選擇提前還貸。

近段時間以來，“提前還貸”成為各大社交平臺的持續熱詞，在利率相對高點買房的借款人互相分享提前還貸經驗，同時也討論降低存量房貸利率的其他方式，他們將這一系列行動稱為“自救”。

在這些借款人中，有人選擇一次性大額償還，也有人采取少量多次的方式慢慢還款。為了提前還貸，有人節衣縮食，有人清空理財，也有人鋌而走險，申請個人經營貸、消費貸置換房貸。

發力“自救”的同時，存量房貸借款人也寄希望于商業銀行再次集中下調存量房貸利率。

在人民網的領導留言板上，有用戶給央行相關負責人留言稱，首套房貸利率已大幅下調，建議跟進調整存量房貸利率。

近日，社科院金融研究所副所長張明撰文稱，為了促進房地產市場健康發展，建議央行引導商業銀行下調存量房貸利率。“隨著房價下跌，以及市場利率持續下行，存量房貸利率已處于相對高位，這可能影響新剛需入場，也會影響房價的穩定。”張明對《財經》表示。

在張明看來，近期居民提前還貸一個很重要的原因是，存量房貸利率顯著高于新增貸款利率。如果存量房貸利率能夠顯著下調，在一定程度上能夠減少提前還貸現象。

陸挺亦建議，適度降息，提升內需，尤其是要降低存量按揭貸款利率。

不過，也有專業人士持不同觀點。招聯首席研究員董希淼是較早呼吁2023年存量房貸利率下調的專業人士之一，但對于再次集中下調存量房貸利率的提議，他明確表示不建議也不主張。

“利率是資金的價格，不同時期資金價格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時期房價不同是一個道理。”董希淼稱，當前存量首套房貸利率已經是貸款發放時的城市房貸利率下限，再次下調有失公平。

“集中下調存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出，從而更好支持消費和投資，但從去年的情況來看，居民部門消費、投資沒有起色，提前還貸也沒有明顯減少，效果并不顯著。”董希淼認為，再次集中下調存量房貸利率意義或許不大。